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Ultimo aggiornamento: Sabato 19 Settembre - ore 17.49

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Il Covid mescola le carte del mercato immobiliare

L'analisi con la Fiaip Ligura. Il presidente Montanari spiega: "Entro sei mesi analisi più chiara, gli effetti sono già evidenti sul settore commerciale e turistico. Buon momento per il residenziale".

"Non agite per passaparola"

La Spezia - Coronavirus e mercato immobiliare. Il virus ha rallentato il flusso delle chiamate agli agenti immobiliari ma a quanto pare la quarantena ha fatto pensare tanti spezzini su nuove soluzioni abitative. La pandemia però ha già lasciato qualche segno e potrebbe influire seriamente su una fetta di mercato che già l'anno scorso aveva subito una prima contrazione: il turistico e gli appartamenti ammobiliati a uso vacanze. Il mercato immobiliare però è molto vasto e conta al suo interno anche il mercato residenziale e quello commerciale. In questa fase di transizione verso il ritorno di una parziale normalità il tema centrale rimane l'angoscia di poter sostenere, ad esempio, un affitto. Cosa sta succedendo in provincia della Spezia e nel resto della Liguria è Matteo Montanari presidente della Fiaip Liguria, l'associazione che raccoglie gli agenti immobiliari. La sua analisi, con Città della Spezia, mette in evidenza quello che sta accadendo sul territorio e quanto tempo ci vorrà a capire gli effetti del Covid-19.

Cosa sta succedendo. Si parte dal “prima”, quindi qual era lo stato di salute del mercato immobiliare spezzino prima dell'arrivo del coronavirus e del lockdown. In Liguria la differenza sta nell'entroterra dove il mercato cambia da provincia a provincia. Reggono bene Savona e Imperia che hanno un mercato che stava reggendo. Per il turistico sarà necessario capire se ci sarà un ritorno dai visitatori di Piemonte e Lombardia.
“Fino a quel momento – spiega Montanari – c'era una crescita delle compravendite ma non dei prezzi. L'aumento si stava verificando su tutta la Liguria dove Genova, dove si registrava il 50 per cento delle transazioni a livello regionale, risultava la prima incrementare. La Spezia era la seconda e ha avuto un'impennata rispetto a Imperia e Savona. In provincia gli spezzini hanno investito maggiormente nell'acquisto di case piccole per il settore turistico. Invece, la fascia degli investitori medi ha puntato maggiormente per quanto riguarda le compravendite nella zona nord della città (Fabiano, Pegazzano, Rebocco, Chiappa, ndr) per quanto riguarda gli immobili ad alta metratura. Non esiste quasi più il cliente che sceglie in base alla metratura, oggi si ragione in base al potere di acquisto ed è orientato verso la casa più comoda. Abbiamo potuto notare che la zona est è la più richiesta magari per le sue caratteristiche di esposizione”.

Residenziale. Nel panorama generale e in una fase complessa dettata da una pandemia mai vista c'è chi parla di un calo drastico dei prezzi. Per il presidente regionale Fiaip però bisogna essere assolutamente cauti: “Se pensiamo alla crisi del 2008 le vendite erano passate dalle 900mila alle 400mila. Nel 2019 abbiamo toccato le 600mila compravendite. Anche se dovesse verificarsi una discesa, con un calo fino alle 400mila vendite, il mattone resterà sempre l'investimento sicuro. In questo momento si nota molto bene che la gente sta riscoprendo il valore della casa. E' quindi da non escludere che si ritorni all'acquisto delle case con giardino. Abbiamo avuto feedback di come la gente stia rivalutando i propri spazi e c'è maggiore attenzione verso le case che possono offrire spazi più ampi, magari un giardino. Oggi chi non lo ha lo cerca. E' un effetto del coronavirus: le persone riscoprono la propria abitazione come bene-rifiugio sia dal punto di vista economico, perché le case terranno il loro valore. Se dovesse verificarsi potremmo solo vederlo a fine anno. Prima di allora ipotizzare qualunque calo sarebbe dannoso e prematuro”.

Turismo. Questo è quello che sta accadendo nel residenziale, per il settore turistico potrebbe diventare più evidente la contrazione che si era già intravista a gennaio prima dello scoppio dell'epidemia. “In tutta la regione c'è stato un crollo sensibile. Anche alla Spezia nel mese di marzo la piattaforma Airbnb ha segnato un crollo di prenotazioni del 98 per cento. Ci sarà una controtendenza, la casa rivolta al turistico già da gennaio ne abbiamo avuto segnale. Ma questo è avvenuto anche perché non tutti hanno capito che la gestione di un appartamento ammobiliato a uso turistico è praticamente un secondo lavoro. Non basta il semplice investimento. E per questo motivo c'è stata la virata verso il residenziale e l'affitto concordato che alla Spezia è molto vantaggioso sia per le garanzie che per il risparmio elevato dovuto all'Imu ridotta. Questo va a beneficio di chi sta cercando casa e si andrebbe a colmare una serie di richieste inevase. E non è da escludere che questo ritorno possa riqualificare anche i centri storici”.
I consigli per chi deve scegliere cosa fare e per chi vorrebbe comprare una casa. La situazione detta un po' di incertezze e quindi è fondamentale tenere gli occhi bene aperti. “Il consiglio che comunque è da dare per entrambi i campi – aggiunge – è quello di rivolgersi a dei professionisti e di non affidarsi “per sentito dire” oppure ai social network. Bisogna avere una valutazione chiara del valore dell'immobile e del rendimento. Il fai da te è la cosa più pericolosa da far in questo momento. Chi avesse le garanzie per un mutuo questo può essere un buon momento per comprare. I tassi in questo momento sono bassi per le banche che hanno grande liquidità”.

Come si comporterà il mercato. Timori sulla morosità sia per i proprietari che per gli inquilini. Il mercato immobiliare di monitora di sei mesi in sei mesi e i primi dati sono preoccupanti sulla morosità degli affitti commerciali. “A settembre – conclude Montanari – potremmo fare un primo punto della situazione. Riusciremo a capire quali attività saranno ripartite e come hanno fatto con il pagamento degli affitti. Al momento non c'è alcuna legge che dice ai proprietari oppure agli affittuari dei fondi e agli inquilini di poter bloccare l'affitto se non ridurlo. E' il buon senso tra le parti che permette di andare avanti. Il mio auspicio è che ci sia un tendere la mano a un inquilino. La richiesta, univoca da tutta la regione, da parte dei proprietari è quella di capire come poter venire incontro all'inquilino per la tassazione per capire se anche le riduzioni sono tassate. Non basta la morosità per avere il blocco delle tasse, occorre una sentenza del tribunale. Qui dovrà essere lo Stato a intervenire. Un altro problema può essere relativo alla successione degli immobili perché la tassazione non permette di mantenerli e quindi per alcuno trovarsi una casa di punto in bianco per alcuni può essere un vero problema”.

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