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Ultimo aggiornamento: Mercoledì 22 Novembre - ore 15.22

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Conviene davvero affittare un appartamento ai turisti?

Dipende dal numero di giorni di occupazione e dalla tipologia i gestione. Le altre risposte saranno date nel corso del convegno "La verità sugli appartamenti ammobiliati affittati a uso turistico: limiti e convenienza" organizzato da Confedelizia.

Conviene davvero affittare un appartamento ai turisti?

La Spezia - Dall'inizio del 2010 alla fine del 2016 alla Spezia sono state rilasciate 400 autorizzazioni per l'affitto di appartamenti ammobiliati a uso turistico. Nei primi dieci mesi del 2017 si è assistito a un incremento pazzesco delle richieste e con 400 autorizzazioni concesse si è arrivati a quota 800. Una crescita che ha interessato anche il territorio provinciale. Se nel 2010 se ne contavano 20, a fine ottobre di quest'anno sono quasi duemila.

Il fenomeno del turismo sembra dunque portare verso una espansione costante il mercato immobiliare del comparto, ma, poiché non è tutto oro quello che luccica, Confedilizia ha deciso di vederci chiaro mettendosi nei panni dei proprietari delle case e cercando di comprendere i limiti e la reale convenienza della scelta di affittare per brevi periodi ai turisti piuttosto che per durate superiori a inquilini stabili.
Il tema sarà affrontato sabato 18 novembre nel corso del convegno "La verità sugli appartamenti ammobiliati affittati a uso turistico: limiti e convenienza" che l'associazione di categoria ha organizzato nel salone multimediale di Teleliguriasud in Piazzale Giovanni XXIII tra le 9 e le 12.30.
Tre sono le domande alle quali i relatori cercheranno di dare risposta. Prima di tutto si cercherà di capire se sotto l'aspetto reddittuale è conveniente affittare un appartamento a uso turistico invece che a canone concordato, la forma più diffusa tra gli affitti spezzini. Quindi sarà approfondita la questione che riguarda il numero minimo di giorni di affitto per rendere conveniente la locazione turistica. E infine verrà spiegata l'analisi puntuale dei costi diretti e indiretti, attuali e futuri, raffrontati con i ricavi.
"Abbiamo diverse tipologie di affitto - ha spiegato questa mattina Renato Oldoini, presidente provinciale di Confedilizia -: quello libero, quello a canone concordato, quello per gli studenti, il transitorio e quello a uso turistico. Questi ultimi sono spaventosamente aumentati, mentre molti ordinari sono stati trasformati in affitti a canone concordato e quelli per studenti sono alcune decine. La convenienza nella scelta di allocare ai turisti dipende da alcuni fattori, che vanno dal numero di giornate di occupazione, alla differenza tra la gestione diretta della struttura e quella fatta da terzi. Stimiamo che se è il proprietario a occuparsi di tutto siano sufficienti dai 150 ai 160 giorni di affitto a turisti per superare la soglia reddituale di un affitto a canone concordato, calcolata intorno ai 4.000 euro annui. Se si terziarizza invece non c'è una reale convenienza, nemmeno occupandolo 200 giorni l'anno. Considerando un introito medio di 100 euro al giorno per un appartamento, infatti, dei 20mila euro ne rimangono in tasca al proprietario solamente 2.000, dovendo affrontare le spese per i servizi, le pulizie, il booking... Con la gestione diretta, invece, il margine di guadagno sale dal 10 al 40/50 per cento.

Una volta fatti i conti, se si decide di affittare un appartamento a uso turistico, bisogna prepararsi ad affrontare altre questioni.
Alcune le ha illustrate Francesco Nobile, presidente spezzino e vicepresidente nazionale di Gesticond, associazione che rappresenta gli amministratori di condominio.
"Riceviamo molte lamentele, pertanto chiediamo che ci sia una migliore organizzazione sotto vari punti di vista. Per esempio - ha detto Nobile, che sarà tra i relatori del convegno - con l'affissione di un semplice cartello in cui il proprietario spieghi come si svolge la raccolta differenziata in varie lingue. Anche per evitare multe al condominio in caso di conferimenti sbagliati. Sui panelli dei citofoni dovrebbe essere scritto in maniera ben comprensibile il nome e la qualifica turistica dell'appartamento, onde evitare che i turisti che devono effettuare il check-in, magari la sera o la notte, suonino ad altri condomini. Ancora: c'è la questione dei consumi: ci dovrebbe essere una maggiorazione per chi affitta a turisti, visto che questo tipo di frequentazioni incide sull'uso dell'ascensore, della luce e sulla pulizia delle scale. E l'ascensore è spesso lasciato aperto da parte di chi è abituato a strumenti più moderni, creando disagio agli altri utenti. Si tratta di regole di buonsenso, che dovrebbero rientrare anche nei regolamenti di condominio, ma purtroppo oltre la metà degli stabili ne sono sprovvisti, perché il codice civile ne impone l'obbligo solo per i casi in cui ci siano più di dieci appartamenti e perché nei condomini di vecchia costruzione manca il documento regolamentare che si firma all'atto del rogito".
Più norme da rispettare, dunque, in un ambito molto recente che rischia altrimenti di trasformarsi in una giungla.

Il programma del convegno
"La verità sugli appartamenti ammobiliati affittati a uso turistico: limiti e convenienza"
Sabato 18 novembre


Introduce e coordina Renato Oldoini, presidente di Confedilizia La Spezia

09.00 -Saluti istituzionali
09.40 - Il fenomeno delle locazioni turistiche in provincia (Geom. Michele Bertololli Presidente CORAM-RAI)
10.00 - La locazione breve degli appartamenti ammobiliati ad uso turistico a confronto con la locazione di quelli ad uso residenziale differenze giuridiche e contrattuali (Avv. Luca Damian)
10.20 - Le locazioni turistiche e il condominio: divieti, obblighi e diritti ( Avv. Vincenzo Nasini Responsabile del COORDINAMENTO CONDOMINIALE NAZIONALE)
10.40 - La tracciabilità delle locazioni turistiche a garanzia della convivenza condominiale e dell'equa ripartizione dei costi dei servizi comuni (Geom. Francesco Nobile Presidente GESTICOND)
11.00 - Quale futuro per gli appartamenti ammobiliati affittati ad uso turistico alla luce degli oneri di gestione diretti e indiretti. (Dott. Davide Piccioli)
11.20 - Gli adempimenti a carico degli Agenti Immobiliari (Geom. Matteo Montanari Pres. FIA1P)
11.40 - L'esperienza di un proprietario che ha affittato un appartamento ammobiliato ad uso Turistico. ( Dott. Patrizio Sinis Presidente ASSOUTENTI)
12.00 - Conclusioni: Avv. Giorgio Spaziani Testa Presidente Confedilizia

© RIPRODUZIONE RISERVATA

Renato Oldoini e Francesco Nobile


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